转自：贝壳财经

今年前10个月全国房地产开发投资额仍呈现下降态势。前月11月15日，房地复苏据国家统计局发布的产投1-10月份房地产开发投资和销售月度报告显示，1-10月份，资销支持政策助力全国房地产开发投资约11.39万亿元，售额双降市场同比下降8.8%。金融

虽然从数据上看，有望房企投资、前月销售端的房地复苏数据均有下行的趋势，但是产投随着2500亿元支持民营企业债券融资、预售资金保函置换，资销支持政策助力以及“金融支持房地产16条”政策充分落地，售额双降市场业内人士认为，金融全面金融支持政策落地有望加快市场筑底。有望

开发节奏放缓，前10个月投资额同比下降8.8%

据国家统计局数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资约11.39万亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资8.65万亿元，同比下降8.3%。

与开发投资数据同时下降的还有房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积约88.89亿平方米，同比下降5.7%，其中住宅施工面积约62.83亿平方米，下降5.9%；房屋新开工面积约10.37亿平方米，下降37.8%，其中住宅新开工面积约7.59亿平方米，下降38.5%；房屋竣工面积约4.66亿平方米，下降18.7%，其中住宅竣工面积约3.38亿平方米，下降18.5%。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，市场的降温依然在持续，全国房地产开发投资数据同比的降幅已达8.8%，这一数据也是今年以来的新低，市场的降温已达历史性低点，其中新开工面积下滑的幅度尤其明显，这是市场信心不足、开发节奏放缓的直接体现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，1-10月份，全国房地产开发投资额同比增速下降8.8%，亟需给予重点关注。鉴于近期被称为“第二支箭”的债券融资支持工具、“金融支持房地产16条”和保函置换预售资金政策的密集出台，客观上有助于改善房企流动性，也有助于防范开发投资数据恶化。

从销售端来看，据国家统计局数据显示，1-10月份，商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额约10.88万亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。截至10月末，商品房待售面积约5.47亿平方米，同比增长9.0%，其中住宅待售面积增长16.6%。

“当前房屋销售数据总体上处于下跌两成的水平，房地产市场的改善动力不强。”严跃进如是说。

针对商品房销售延续下滑态势，张波则提到，不但1-10月商品房销售同比延续降势，从10月单月商品房的销售金额来看，环比9月依然减少，“金九”成色不足，“银十”也未能如期而至。东北地区和西部的销量下滑表现更为明显，也体现出本轮市场降温，由于区域基本面差异导致降幅表现不同。

此外，“待售量增加更是加大了销售压力，这一数据也会对拿地开工等开发数据形成直接影响。”张波表示。

到位资金同比降幅超两成，房企拿地意愿不强

在销售端并未明显改善的情况下，行业资金仍存压力。从到位资金来看，国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金12.55万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款1.48万亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金约4.49万亿元，下降14.8%；定金及预收款约4.1万亿元，下降33.8%；个人按揭贷款约2.02万亿元，下降24.5%。

在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，从各渠道资金看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈现累计同比下降趋势。不过，近期交易商协会2500亿元支持民营企业债券融资以及三部门支持保函置换预售资金的举措，预期将缓解房企资金流压力。

由此，严跃进认为，房企资金压力较大，这是目前市场间的共识，同时一些房企的债务压力也依然较大，要在流动性方面给予关注。比如在银行信贷、债券融资、预售资金加快回笼等方面积极发力，同时可以考虑出台“第三支箭”即股权融资的政策，引导险资入场。

值得关注的是，随着房企到位资金的减少，1-10月份，全国房企土地购置面积同比增速为-53.0%。

对于土地市场延续下行趋势，严跃进表示，各地房企拿地意愿不强，甚至有一些企业解散了投资发展部门；需要警惕此类数据对明年房源供应产生较大的冲击。

张波也认为，土地购置数据的减少，不但体现出房企拿地信心不足，同时房企由于销售放缓导致资金回流减速，也极大影响了拿地资金的充裕度。目前来看，依然还是国企央企在土地市场上占主角，同时，预计后续集中供地的城市名单会有所调整，以更好适应市场的节奏变化。

房地产金融政策密集出台，有利于行业稳定

虽然房企融资数据并不乐观，不过，张波认为，此时需要静待政策发力，两部门联合发布的“金融支持房地产16条”对后市的影响会非常直接，政策清晰体现出市场从“保需求”“保项目”的两保，扩展到“保需求、保项目、保房企”的三保，金融政策支持对象范围广，涵盖了需求端和供给端融资需求。加之“第二支箭”同步发力，在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下，房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

在张波看来，11月初全国性房地产金融政策密集出台，将更有利于行业稳定，优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到控制。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，由于本轮市场下行幅度较深，市场预期修复难度较大，今年以来前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。这也是近期央行、银保监、住建部等多部门相继出台“金融支持房地产16条”、预售资金保函置换等政策的原因，而且各项新政惠及面、支持力度以及政策细则的指导意义均明显加大，预期全面金融支持政策落地有望加快市场筑底。

新京报记者 袁秀丽

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